부동산 공매 절차 8단계 살펴보기

오늘은 부동산 시장의 틈새 수요로 알려진 부동산 공매 절차에 대해 함께 알아보는 시간을 갖겠습니다. 먼저 부동산 공매는 납세자가 자신의 세금 납부 의무를 다하지 못했을 때 소유하던 부동산을 경매로 매각하는 것을 뜻합니다. 체납으로 재산을 상실해 집을 떠나거나 임대를 포기해야 하는 상황에서 법적 절차를 통해 부동산을 매각하고 그 금액으로 채무를 상환하기 위함입니다.

부동산 공매 기본 개념

부동산 공매 절차를 알아보기 전에 알아 두어야 하는 몇 가지 기본적인 개념이 있습니다. 그중에서도 첫 번째로 알아 두어야 하는 공매란, 국세나 지방세, 공과금이나 과태료 등을 납부해야 하는 자가 이를 납부하지 않았을 때 체납세를 징수하기 위해서 압류한 체납자가 가진 재산을 강제로 매각하는 행정 절차입니다.

두 번째로 많이 쓰이는 용어인 공매가격은 공매 진행을 할 때 부동산이 최초로 경매에 올라가는 가격을 의미합니다. 쉽게 말해 처음 등록되는 최소 가격이라고 생각하시면 됩니다. 이 가격은 납세자가 내야 하는 체납 액수, 이외 추가로 발생한 연체료나 소송 비용, 공매 비용 등을 합산해 결정됩니다. 공매가는 보통 부동산의 현재 시장 가치보다 더 낮게 책정되는 편입니다.

입찰에 성공하게 되면 낙찰자는 공매가로 해당 부동산을 낙찰하게 됩니다. 이후 낙찰 대금을 지불하고 낙찰증을 받으면 비로소 부동산 소유권이 채무자가 아닌 새로운 낙찰자에게 이전됩니다.

그렇다면 왜 이런 부동산 공매를 많은 사람들이 노리는 것일까요? 이는 채무자에게는 안타까운 일이긴 하지만 저렴한 주택을 찾으려고 하는 투자자 및 실거주자들에게는 좋은 기회가 될 수 있기 때문입니다.

부동산 공매 절차 8단계 알아보기

그러나 공매는 철저히 법적 절차를 따라야 하며, 잘 모르고 접근하게 되면 손해를 볼 수 있는 만큼 미리 부동산 공매 절차를 살펴보고 시작할 필요 있습니다. 부동산 공매 절차는 크게 8단계로 나눌 수 있습니다.

1. 압류 재산 공매 수임과 공매 대행 통지

먼저 세무서나 지자체 등에서 납세자에 대한 공매를 의뢰하면 한국자산관리공사 즉 캠코에서는 선순위 채권이 지나치게 과다하지는 않은 지, 공부상 하자나 압류금지재산에 속하지는 않는지를 먼저 파악합니다. 이후 공매 가능 여부가 결정되면 본격적인 공매 업무가 시작됩니다.

공매 진행이 결정된 이후 체납자를 비롯한 이해관계인에 일반 우편으로 대행 통지서를 발송합니다. 자진 납부 촉구 겸 이해관계인들에게 각 체납자로부터 받을 채권이 총 얼마인지를 신고할 수 있게 기한을 부여하는 것입니다.

2. 매각 예정가 결정

현황조사를 실시한 이후 압류 대상의 물건상 권리관계, 점유 현황 등을 파악하여 매각예정가격을 결정합니다.

3. 공매공고

가격까지 결정되면 온비드라는 사이트에는 공매 공고가 업데이트됩니다. 해당 공고에는 입찰 기간과 방법, 배분요구종기에 관한 설명과 입찰 시에 꼭 알아 두어야 하는 사항이 함께 안내되어 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.

4. 공매통지서 송달

공고 게시 후에는 전체 이해관계인들에게 공매통지서를 등기 우편으로 발송하게 됩니다. 공매 통지는 법률상 반드시 거쳐야 하는 절차적 요건이기 때문에 이 부분이 이뤄지지 않으면 공매 처분 자체가 위법이 됩니다.

5. 공매재산명세서 작성과 게시

본격적으로 공매재산명세서를 작성, 게시한 후로 입찰 준비가 시작됩니다. 해당 명세서는 입찰 7일 전까지 작성하여 비치하게 되며 명세서 안에는 권리분석의 기초인 세금의 점유나 내역과 법정 기일, 배분 요구, 입찰 시 유의 사항, 권리 신고 현황 등의 정보가 담겨 있습니다.