언제나 과포화 상태인 부동산 시장에서도 틈새를 노리려고 경매를 공부하는 분들이 많습니다. 하지만 사실 경매를 처음 시작하는 경우 용어도 어렵고 법원에서 무언가를 해야 한다는 사실 자체로 부담스럽게 느끼기 쉽습니다. 오늘은 그런 분들을 위한 부동산 경매 절차 방법을 알아보는 시간을 갖겠습니다.
부동산 경매란?
부동산은 대표적인 재산의 종류 중 하나로 소유자에게 채권 및 금융 신용도에 문제가 생겼을 때 가장 먼저 압류되는 부분이기도 합니다. 대체로 압류 절차를 거친 연립주택이나 공동주택, 그 외 형태의 집이 경매에 등장하면 채권자가 해당 물건으로 경매 신청을 한 후 법원이 이를 인가하면 본격적으로 경매가 개시됩니다.
이때 채권자는 주로 건물을 담보로 하여 돈을 빌려준 사람이나 은행이 해당합니다. 채무자가 정해진 기한 내로 빚을 갚지 못했다면 담보로 잡아 둔 건물을 법원에 경매 신청을 하는 것입니다. 개시가 결정되면 채무자에게 개시 통보가 진행됩니다. 경매 매각이 되면 나오는 돈은 채권자들이 배당 요구를 통해 나눠 갖게 되는 방식입니다.
이렇게 나온 물건은 일반인들이 매수할 수 있습니다. 오늘은 경매에 나온 부동산을 매수하고 싶은 분들을 위해 부동산 경매 절차를 꼼꼼히 살펴보도록 할 것입니다.
관련글 : 부동산 경매 방법 3가지 종류 살펴보기
부동산 경매 절차 7단계
1. 물건 탐색
경매를 시작하려 마음을 먹었다면 가장 먼저 법원경매 정보 사이트를 통해 물건을 검색해야 합니다. 대표적으로는 대법원 사이트(대한민국법원 법원경매정보), 유료 경매 사이트 두 가지로 나뉘게 됩니다. 유료 경매 사이트는 대법원의 정보를 보다 알아보기 쉽게 정리해 보여주기 때문에 편리하지만, 정보의 출처는 어차피 대법원에 있기 때문에 가급적 대법원을 위주로 함께 검색하실 것을 권해드리는 바입니다.
2. 경매 물건에 대한 서류 열람
부동산이 물건을 나오기 직전에 해당 물건에 대한 현황조사 보고서와 감정평가서, 매각 물건 명세서 등이 함께 작성됩니다. 이를 매수하려고 한다면 이렇게 나온 서류를 꼼꼼하게 열람하셔야 합니다. 현장 조사 보고서 및 감정평가서는 매각 기일 내지 입찰 개시일 2주 전부터 열람할 수 있으며, 매각물건명세서는 일주일 이전부터 열람할 수 있습니다.
3. 입찰 보증금 준비
경매 참여를 위해서는 부동산 최저 매각가의 10%가량은 미리 보증금으로 내야 합니다. 다만 한 번 유찰이 된 물건이라면 최저 매각가의 20%를 준비해야 하니 주의 바랍니다.
4. 입찰 시작
입찰 당일이 되면 법원에서 오전 10시부터 경매 집행자의 선언하에 본격적인 부동산 경매 절차가 진행됩니다. 이때부터는 물건에 대해 자유로운 입찰을 진행하면 됩니다. 모든 확인이 끝나면 입찰표를 작성하고 입찰 봉투 안에 보증금, 기일 입찰표를 투입하면 됩니다. 만약 대리인이라면 위임장을 포함해 넣어야 합니다.
5. 최고가 매수인 결정
투표처럼 모든 입찰이 종료되면 개찰을 시작하는데, 이때 최고가 매수인을 정하고 그 매수인에게 물건이 부여됩니다. 만약 최고가 매수인이 두 명 이상이라면 다시 입찰해 정하게 됩니다. 이렇게 되면 입찰보증금 납부 영수증을 받습니다. 차순위인 경우 보증금은 반환하지 않으며 차순위 신청을 하시면 만약 현재 최고가 매수인인 사람이 잔금을 치르지 않았을 경우에 기회를 얻을 수 있습니다.
6. 매각허가결정 내지 항고
낙찰 이후 일주일 내로 매각허가결정이 법원으로부터 내려집니다. 이때 불허가 결정이 내려지기도 하는데, 이때는 매수 자격이 없거나 마땅한 증명서를 제출하지 않았을 때가 많습니다. 허가 결정이 되면 채무자 등 이해 관계인은 결정 날짜로부터 일주일 내로 항고가 가능합니다. 일주일이 지나면 최종적으로 매각허가결정이 확정됩니다.
7. 잔금 납부
이제 마지막으로 확정일로부터 1개월 내 잔금을 내면 원하는 물건이 자신의 소유가 됩니다. 잔금을 기일까지 내지 못하면 재경매 기일 하루 전까지 납부하시면 됩니다. 단, 만약 차순위 매수인이 있다면 재매각 기일이 되기 3일 전까지 먼저 잔금을 낸 사람이 권리를 갖습니다.
오늘은 이렇게 부동산 경매 절차의 전반적인 흐름을 살펴보았습니다. 전체적으로 어렵지는 않지만 인식 때문에 진입장벽이 높은 분야 중 하나가 바로 경매라고 생각합니다. 이 글을 통해 꼼꼼히 확인하시고 실전에 참고하시길 바랍니다.
